Byt v Dubaji? Na pozlátko naskočilo hodně lidí
1. Proč právě Dubaj
Dubaj je / byla pro investory něco jako globální výkladní skříň realitního světa. Kombinuje daňovou přívětivost, rychlý ekonomický růst a silnou mezinárodní poptávku po bydlení. Pro mnoho lidí je to zároveň symbol luxusu a bezpečného útočiště pro kapitál.
Dubaj prodává investorům především sen – a někdy je ten sen v marketingu o něco víc nafouknutý než realita.
Nutno podotknout, že představitelé Dubaje to dělají dobře. Způsobili, že v roce 2025 se zde prodávalo cca 600 bytů denně. Ano, 600 bytu každý den.
2. Co stojí za boomem realitního trhu v Dubaji
Za růstem stojí především obrovský příliv zahraničních investorů a rezidentů z celého světa. Dubaj aktivně láká kapitál. Realitní trh tam funguje mnohem dynamičtěji než ve většině evropských zemí.
Dubaj je dnes možná nejdynamičtější realitní trh na světě – jen je potřeba si uvědomit, že dynamika znamená rychlý růst, ale občas i prudký pád.
3. Rizika trhu v Dubaji
Tak v první řadě, v Dubaji je autoritativní režim. Žádná demokracie, kritika vlády je trestným činem. Rozhoduje v zásadě jeden člověk, jeden klan – arabský. To nemusí být nutně špatně, jen je potřeba si uvědomit s tím spjatá rizika.
A trocha historie. Válka v Perské zálivu v roce 1990 a 1991. Z Dubaje odliv lidí, kapitálu, panika, narušení obchodu. Dubaj a okolí byla považována za válečnou zónu.
Dubaj je region, kde se za posledních 35 let už podruhé v bezprostřední blízkosti válčí.
Po globální finanční krizi v roce 2008 ceny v Dubaji spadly o zhruba 40–50 %.
Kolem roku 2019, ceny v některých segmentech klesly z důvodu nasycení o 25 % až 30 %.
Díky covidu ceny klesly v roce 2020 zhruba o 10–15 %
A teď jsme zřejmě zase na vrcholu a co se bude dít tuším, ale nebudu ani naznačovat. Třeba se pletu.
4. Bezpečnostní situace
Dubaj je dlouhodobě považována za jedno z nejbezpečnějších měst na světě z pohledu kriminality. Politicky je ale stále součástí regionu, který je citlivý na geopolitické napětí. Investoři by proto měli sledovat nejen samotnou Dubaj, ale i širší situaci na Blízkém východě.
A takový paradox jako bonus – jiný úhel pohledu. Všichni obdivují Dubaj za její bezpečnost, že vám tam nikdo neukradne ani odloženou kabelku a podobně. A neuvědomují si, že hlavním důvodem je extrémní "šmíráctví", na které v Evropě spousta lidí nadává a považuje za omezování svobody. A v Dubaji vás vytrasují od letiště až po poslední kavárnu ve městě včetně toho, jaké jste si dali kafe. Ale nepotkal jsem člověka investujícího v Dubaji, komu by to vadilo.
A ještě pro zajímavost. Zkuste v Dubaji na veřejnosti zvednout prostředníček. Pokuta vám pípne v mobilu do hodiny.
5. Výnosy vs. realita
Marketing často mluví o výnosech kolem 8–10 %, ale realita bývá u mnoha investorů nižší. Do výpočtu je potřeba započítat správu, prázdná období nebo servisní poplatky. Přesto může být Dubaj zajímavá hlavně pro investory, kteří chtějí diverzifikovat majetek.
Dubajský realitní trh je extrémně dynamický – dokáže vyrůst o desítky procent během pár let, ale historie ukazuje, že umí také poměrně rychle korigovat.
6. Srovnání se střední Evropou
Střední Evropa nabízí stabilnější, ale pomalejší realitní trh. Dubaj je dynamická, rychlá a někdy i spekulativní. Je to trochu rozdíl mezi konzervativním spořicím účtem a akciovým trhem.
Dubajský realitní trh není pro každého – kdo chce stabilitu a určitou míru jistoty, zůstane ve střední Evropě, kdo chce dynamiku a s tím spjaté riziko, jde do Dubaje.
Ne/výhody investic do zahraničí obecně
Investice do zahraničí může být skvělý způsob, jak rozložit riziko mimo domácí ekonomiku. Nebo i mimo Evropskou unii. Na druhou stranu investor přichází o výhodu znalosti lokálního trhu. Čím dál od domova investujete, tím více musíte spoléhat na místní partnery a máte logicky nižší povědomí o souvislostech.
7. Propagace pomocí influencerů
Dubaj je jedním z nejagresivněji propagovaných realitních trhů na sociálních sítích. Influencer marketing vytváří silný pocit životního stylu a rychlého zbohatnutí. Investor by ale měl vždy oddělit marketingový příběh od reálných čísel. Vlastně jsme přesvědčený, že investor v pravém slova smyslu na líbivá videa na soc. sítích prostě nenaskočí.
Koupit si nemovitost v režimu Off-plan je lákavé a jednoduché. Je dobré znát pravdu o následných krocích. Poplatky, obecně náklady, reálný výnos po odečtení nevyhnutelného a třeba také likvidita.
Dubaj je fascinující realitní laboratoř – jen je potřeba vědět, že experimenty někdy vyjdou a někdy ne.
8. Tipnout si, co bude dál?
Kdyby nedošlo k válečnému konfliktu a my tu seděli a povídali si o Dubaji, řekl bych, že po pěti letech strmého růstu se prostě ceny tak rychle nahoru nepohrnou. A nedivil bych se ani, kdyby stagnovaly či klesly. Teď jsem si skoro jistý, že ceny nemovitosti v Dubaji klesnou. A čím déle konflikt potrvá, tím více půjdou ceny dolů. To je přímá úměra, kterou už nám historie mnohokrát potvrdila.
Ale já jako investor investuji dlouhodobě, takže mě výkyvy nevadí, počítám s nimi. Kdo ale takhle nepřemýšlí a v Dubaji koupil, zřejmě se teď nemůže vyhnout pocitu, zda tímto krokem náhodou neudělal chybu.
9. Většina věcí byla samozřejmě známá již před lety.
Ano, tady si můžete přečíst můj článek z 26.5.2024. Dubaj: realitní ráj, nebo jen dobře prodaný sen?
Jen se nedivte, že tam uvádím stejné věci, jako v dnešním rozhovoru. Informace z článku jsem si vzal jako podklady pro dnešní rozhovor. Historie a data prostě mluví jasně.
Odkaz:
https://tomas-kucera.cz/clanek/dubaj-realitni-raj-nebo-jen-dobre-prodany-sen
