Dubaj: realitní ráj, nebo jen dobře prodaný sen?
Dubaj je dnes pro mnoho investorů něco jako globální výkladní skříň realitního světa. Kombinuje daňovou přívětivost, rychlý ekonomický růst a silnou mezinárodní poptávku po bydlení. Pro mnoho lidí je zároveň symbolem luxusu a bezpečného útočiště pro kapitál.
A právě proto do ní proudí peníze z celého světa.
Jenže Dubaj prodává investorům především sen. A někdy je ten sen v marketingu o něco víc nafouknutý než realita.
Co stojí za boomem realitního trhu
Za růstem stojí především obrovský příliv zahraničních investorů a nových rezidentů. Dubaj aktivně láká kapitál – nízkými daněmi, jednoduchým nákupem nemovitostí a silnou mezinárodní image.
Realitní trh tam funguje mnohem dynamičtěji než ve většině evropských zemí. Projekty vznikají extrémně rychle a developerská aktivita je téměř nepřetržitá.
Dubaj je dnes možná nejdynamičtější realitní trh na světě.
Jen je potřeba si uvědomit jednu věc:
dynamika znamená rychlý růst – ale občas i prudký pád.
Historie, na kterou se někdy zapomíná
Když se dnes mluví o Dubaji, často se zdůrazňuje růst. Méně už se mluví o propadech.
Historie přitom ukazuje, že dubajský trh je extrémně cyklický.
Po globální finanční krizi v roce 2008 spadly ceny nemovitostí zhruba o 40 až 50 %.
Kolem roku 2019 klesly ceny v některých segmentech o 25 až 30 % kvůli přesycení trhu.
A během covidu v roce 2020 šly ceny dolů přibližně o 10 až 15 %.
Dnes jsme opět v období velmi silného růstu. Otázka proto není jestli přijde korekce, ale kdy.
Politika a regionální rizika
Dubaj je součástí Spojených arabských emirátů. A ty nejsou demokracií.
Kritika vlády je trestným činem a politickou moc drží v podstatě jeden vládnoucí klan. To nemusí být nutně problém – pro investory to naopak často znamená rychlá rozhodnutí a stabilní řízení státu.
Je ale dobré si uvědomit, že právní prostředí je úplně jiné než v Evropě.
Další faktor je geografický.
V roce 1990 a 1991 probíhala v regionu válka v Perském zálivu. V té době došlo k odlivu lidí i kapitálu a Dubaj byla vnímána jako součást válečné zóny.
Irán máte od Dubaje v nejužším místě jen 50 km. A tam já byt prostě nechci. Na dovolenou rád, ale investovat nikoli.
To je riziko, které je dobré si připustit.
Bezpečnost: obdivovaný paradox
Dubaj je dlouhodobě považována za jedno z nejbezpečnějších měst na světě z pohledu kriminality.
Často se říká, že tam můžete zapomenout kabelku v kavárně a nikdo se jí nedotkne.
Jenže má to i druhou stranu.
Hlavním důvodem té bezpečnosti je extrémní dohled. Kamerové systémy, sledování pohybu, digitální kontrola – to všechno je v Dubaji mnohem intenzivnější než v Evropě.
Paradoxní je, že zatímco v Evropě lidé nad podobnými věcmi protestují jako nad omezováním svobody, v Dubaji to většina investorů vůbec neřeší.
Bezpečnost je zkrátka důležitější.
Pro zajímavost – zkuste v Dubaji na veřejnosti ukázat prostředníček. Pokuta vám může přijít do mobilu během hodiny.
Výnosy: marketing vs. realita
Marketing realitních projektů často mluví o výnosech kolem 8 až 10 % ročně.
Realita ale bývá u mnoha investorů nižší.
Do výpočtu je potřeba započítat:
-
servisní poplatky
-
správu nemovitosti
-
prázdná období bez nájemníka
-
marketing a provozní náklady
To samozřejmě neznamená, že Dubaj není zajímavá investice. Jen je potřeba oddělit marketingový příběh od skutečných čísel.
Dubaj vs. střední Evropa
Když srovnáme Dubaj se střední Evropou, rozdíl je poměrně jednoduchý.
Střední Evropa nabízí stabilnější, ale pomalejší trh.
Dubaj je rychlá, dynamická a někdy i spekulativní.
Je to trochu jako rozdíl mezi spořicím účtem a akciovým trhem.
Jedno je klidnější, druhé může vydělat více – ale také více kolísá.
Investování daleko od domova
Investice do zahraničí mají jednu velkou výhodu – diverzifikaci.
Rozkládáte riziko mimo domácí ekonomiku. Někdy i mimo Evropskou unii.
Na druhou stranu přicházíte o jednu zásadní výhodu: znalost lokálního trhu.
Čím dál od domova investujete, tím více musíte spoléhat na místní partnery a tím méně vidíte do reálného fungování trhu.
Influencer marketing a realita
Dubaj je dnes jedním z nejagresivněji propagovaných realitních trhů na sociálních sítích.
Videí o rychlém zbohatnutí jsou tisíce.
Luxusní auta, nekonečné bazény, výhledy na mrakodrapy.
Investor by ale měl vždy oddělit lifestyle marketing od investiční reality.
Zvlášť u nákupu nemovitostí v režimu off-plan – tedy ještě před dokončením projektu.
Na první pohled to vypadá velmi jednoduše. Skutečnost ale zahrnuje:
-
servisní poplatky
-
provozní náklady
-
správu nemovitosti
-
otázku likvidity při prodeji
Dubaj je fascinující realitní laboratoř.
Jen je dobré vědět, že experimenty někdy vyjdou – a někdy ne.
Závěr
Dubaj není ani ráj, ani past.
Je to velmi dynamický trh, který dokáže během pár let vyrůst o desítky procent – ale také se poměrně rychle vrátit zpět na zem.
Pro dlouhodobého investora, který počítá s cykly a výkyvy, může být zajímavou součástí portfolia.
Pro někoho, kdo očekává rychlé a bezrizikové zbohatnutí, může být naopak nepříjemným překvapením.
A možná právě proto je Dubaj tak fascinující.
Je to místo, kde se sny prodávají velmi dobře.
Jen je dobré vědět, které z nich jsou realita – a které marketing.
