Úschova peněz při prodeji / koupi nemovitosti. Riziko, praxe a rozdíly

Když kupujete či prodáváte nemovitost, je vhodné uschovat kupní cenu u tzv. třetí osoby. Proč? Pokud by si kupující a prodávající posílali peníze napřímo, vždy nastane moment, kdy je jedna strana v nevýhodě. Pokud by kupující poslal peníze po vložení návrhu na katastr, může se stát, že se něco přihodí, na katastru nedojde k přepisu a kupující nemá ani nemovitost, ani peníze. Naopak pokud by se finance posílaly až po zápisu na katastru, může se stát, že kupující peníze nepošle a pak nemá prodávající ani peníze, ani nemovitost.

Situaci řeší třetí nezávislá strana a dnes máte v zásadě čtyři možnosti.

1. Úschova u zprostředkovatele – realitní makléř či kancelář
2. Bankovní úschova
3. Notářská úschova
4. Advokátní úschova

Věnujte prosím tomuto článku potřebných 5 minut čtení, jde o vaše peníze.
Níže se dočtete i největší chyby a mýty o úschově finančních prostředků.

Ke každému bodu uvedu praktické důvody, proč ano či ne, pozitiva, výhody a nevýhody.

1. Úschova u zprostředkovatele.
Je pro mě nepochopitelné, že do dnešní doby stále realitní kanceláře nabízejí úschovu na svém účtu. Prosím, NE a ještě desetkrát NE. Tuto službu v žádném případě nevyužívejte a pokud narazíte na realitní kancelář, která tuto službu nabízí (není jich málo a jsou to některé i tzv. velké), okamžitě vezměte nohy na ramena a utíkejte pryč od tak nezodpovědného subjektu.

Realitní kancelář či makléř je ve většině případů společnost s ručením omezeným, tedy s.r.o. či akciová společnost. Nikdy nemáte šanci nahlédnout do jejich skutečného stavu financí, zda nejsou předlužení, jak budou s vašimi prostředky nakládat, zda zítra nezkrachují… vaše peníze jsou při takové úschově v obrovském riziku.

Můj názor: Značně rizikové, důrazně nedoporučuji

2. Bankovní úschova
Tento typ úschovy je rozhodně jeden z nejbezpečnějších. Snad až na výjimky lze předpokládat, že banka nezkrachuje a pokud snad ano, za vklady ručí do určité částky stát a ten snad až na výjimky také nezkrachuje.

Na druhou stranu je bankovní úschova jedna z nejdražších a také nejkomplikovanějších. Některé banky tuto službu ani neposkytují, protože to pro ně zkrátka není ziskové. A pokud ano, tak s podmínkou hypotečního úvěru a podobně. Prostě banky. Úprava jejich vzorové smlouvy v podstatě nemožná a pokud ano, tak počítejte s několika dny navíc a úpravu vám zpoplatní. Flexibilita a rychlost odpovídá činnosti pracovníka za přepážkou atd.

Můj názor: Sice malé riziko, ale až příliš praktických nevýhod, zajistí pouze úschovu

3. Notářská úschova
Podobně drahá jako ta bankovní, spíše dražší. Notář má pevně stanovené taxy a nelze je měnit. Podobně jejich pracovní dobu, na reakci o víkendu zřejmě zapomeňte. Pro notáře jsou úschovy běžnější než pro banku, a tudíž je v procesu flexibilnější. Je povinen mít sjednané zákonné pojištění a je samozřejmě registrovaný u notářské komory.

Důležité! Koluje jakýsi mýtus, že notářská úschova je bezpečnější než advokátní, protože za notáře tzv. ručí stát. Toto není pravda. Podle zákona stát odpovídá pouze za škodu, kterou notář způsobí například při sepisování veřejných listin či v rámci dědictví. Stát neodpovídá za pochybení při úschově finančních prostředků. Pokud notář peníze zpronevěří, stát za takovýto trestný čin neručí. A stejně tak se na takovou situaci nevztahuje žádné pojištění.

Můj názor: Drahé, nepříliš flexibilní, zpravidla zajistí jen úschovu

4. Advokátní úschova
Advokát, stejně jako notář, je povinen mít sjednané zákonné pojištění. Minimum je 7,5 mil. pro každou právní službu. To mívá často navýšené, podle toho, jak velké vklady uschovává. Na výši pojištění se doporučuji zeptat, aby odpovídalo vaší kupní ceně. Samozřejmě je advokát registrovaný u advokátní komory.
A stejně jako u notáře, pokud advokát peníze zpronevěří, z podstaty věci se na toto pojištění nevztahuje. Žádná pojišťovna nepojistí nikoho proti trestnému činu – to vychází jaksi z logiky věci.

A protože je advokátní úschova tou jednoznačně nejběžnější v praxi, uvedu zde hlavní důvody, proč tomu tak je:

- při provádění advokátních úschov platí povinnost tuto úschovu nahlásit České advokátní komoře (ČAK) jak při zahájení, tak při ukončení úschovy (nově včetně notifikace i pro účastníky smlouvy o úschově)
- platí povinnost identifikovat bance vlastníka finančních prostředků do doby, než dojde k převodu nemovitosti na katastru
- nově existuje pro účastníky smlouvy o úschově možnost získat přístup (náhled) i na daný bankovní účet advokátní úschovy – báječná věc hodna 21. století
- účty advokátních úschov jsou vedeny mimo podnikání advokátů; pokud by se s advokátem cokoliv stalo, prostředky na účtech úschov nespadají do dědictví a ČAK automaticky ustanoví zástupce advokáta, který úschovu řádně dokončí; pokud by měl advokát (hypoteticky) například exekuci, tato se účtů úschov nedotkne
- banky a notáři mají příliš formální přístup, advokáti se zkušenostmi s úschovami jsou výrazně flexibilnější, rychlejší, lidštější
- banky a notáři často řeší pouze úschovu, advokát připravuje smlouvu o úschově včetně provázané kupní smlouvy a vypracuje i návrh na vklad
- v rámci advokátní úschovy je možné uschovat i listiny, takže ve finále i podání smlouvy na katastr zajistí advokát

Můj názor: Rozumná cena, vysoká flexibilita, komfort kompletní smluvní dokumentace a rizika shodná s notářem

Závěrem

Podle výše uvedeného je zřejmé, kde nejčastěji a také nejpraktičtěji probíhá úschova finančních prostředků. Rozumím obavě, že nikdo nechce přijít o své peníze. Proto doporučuji spolupracovat s realitním makléřem, který má praxi nejen v prodeji nemovitostí, ale také v navázané spolupráci v rámci úschovy finančních prostředků.

Úschov finančních prostředků proběhne každý rok v řádu statisíců. A historicky se již v několika jednotkách případů stalo, že notář či advokát peníze prostě ukradl. I přes naprosto nepřípustný zkrat dvou advokátek (resp. advokátky a její dcery koncipientky) z nedávné minulosti se dá říci, že případy zpronevěry úschov u advokátů či notářů jsou zcela ojedinělé. Přičemž viníci jsou tvrdě trestáni jak samotnou advokátní či notářskou komorou, tak samozřejmě i cestou trestního práva. Přesto znovu doporučuji spolupracovat s důvěryhodným realitním makléřem, který samozřejmě řadu let spolupracuje s důvěryhodným advokátem. Pokud byste měli k této věci jakékoli dotazy, neváhejte mě kontaktovat.