13. 1. 2026
Proč jsou české nemovitosti nedostupné a jak se bránit drahé výstavbě?
V České republice jsme se dostali do situace, kdy pořízení průměrného bytu vyžaduje přibližně patnáct ročních platů. Pro srovnání, v sousední Vídni stačí zhruba polovina. Tento propastný rozdíl není náhodný. Je výsledkem koktejlu zdlouhavé byrokracie, rostoucích nároků na komfort a specifického tržního prostředí, kde prodejní cena často nemá přímou vazbu na reálné náklady stavby.
Čas a úroky jako neviditelný náklad
Prvním zásadním faktorem, který prodražuje bydlení, je extrémně zdlouhavý proces povolování staveb. Od nákupu parcely po získání stavebního povolení uplynou běžně dva roky. Po celou tuto dobu máte v pozemku uložené peníze, a pokud čerpáte úvěr, platíte bance úroky, aniž byste mohli začít stavět.
Nedostatek připravených parcel navíc žene jejich ceny vzhůru. Na periferiích velkých měst vzrostly ceny pozemků za posledních pět let i trojnásobně. "Kruh se uzavřel: zdlouhavý proces povolování, chybějící lidé v oboru, vysoké úroky a stavební materiál, jehož cena odpovídá vysokým výrobním nákladům."
Standardy, které jsme si sami zvolili
Významnou část ceny tvoří naše vlastní nároky na vybavení, které se za poslední dekády dramaticky změnily. To, co bylo dříve nadstandardem, dnes považujeme za nezbytnost. Jde o prvky jako elektricky ovládané brány, skryté zárubně s 3D panty, sádrové omítky nebo trojskla v oknech.
K tomu se přidávají technologie vynucené energetickými normami – tepelná čerpadla, rekuperace, fotovoltaika či automatické stínění. V detailech, jako jsou podomítkové baterie nebo velkoformátové dlažby, se sčítají částky, které v součtu tvoří miliony korun navíc. Často platíme za komfort, který je z pohledu ekonomiky výstavby až iracionální.
Skryté poplatky a obecní kontribuce
Do ceny nového bydlení se masivně promítají takzvané kontribuce. Jde o poplatky, které investor nebo developer musí poskytnout obci. U rodinného domu se tyto částky pohybují v desítkách tisíc, ale u developerských projektů může jít až o 400 000 korun za jeden byt či vchod.
Kromě peněz developeři často budují i hmotnou infrastrukturu – cyklostezky, veřejné osvětlení, dětská hřiště nebo retenční nádrže, které následně bezúplatně předávají obci. Všechny tyto náklady se pochopitelně promítají do konečné ceny, kterou platíte jako kupující.
Prodejní cena vs. náklady na materiál
Je nutné si uvědomit, že prodejní cena nemovitosti není přímo určena náklady na její stavbu. Určuje ji trh, tedy ochota kupujících platit a akutní nedostatek hotových bytů a domů. I kdyby se podařilo snížit náklady na materiál, soukromý developer nemá důvod zlevňovat, pokud poptávka stále převyšuje nabídku.
Zajímavý je také vývoj poměru ceny práce a materiálu. Zatímco před pěti lety byl tento poměr vyrovnaný, dnes tvoří lidská práce 60 % celkových nákladů a materiál pouze 40 %. "Reálně se prodá za výrazně víc, než se staví."
Jak může situaci odšpuntovat stát
Cesta k dostupnějšímu bydlení vede přes systémová opatření státu, nikoliv přes soukromý sektor, který se logicky snaží maximalizovat zisk. Klíčem je digitalizace stavebního řízení a zprovoznění nového stavebního zákona tak, aby úřady musely dodržovat lhůty.
Stát by měl také revidovat zastaralé normy, například nízkou povolenou zastavitelnost parcel, která se často pohybuje jen kolem 20–30 %. Pokud na pozemku za miliony korun můžete kvůli limitům zastavět jen malou plochu, výsledná cena za metr čtvereční bydlení se extrémně prodražuje.
Cesta k úspoře při výstavbě
Pokud plánujete stavět, největší prostor pro úsporu vzniká, když dokážete oddělit cenu materiálu od ceny práce. Jakmile poptáte tyto položky zvlášť, získáte mnohem lepší vyjednávací pozici a možnost porovnávat ceny na srovnávačích.
Úsporu přináší i vlastní konfigurace stavby. Pokud si necháte postavit dům „na klíč“, často akceptujete standardy a marže firmy, které byste si při individuálním řešení mohli nastavit levněji. Všechny marže, které vytékají k prostředníkům využívajícím vysokých tržních cen, tak můžete do značné míry eliminovat.
Poslechněte si celý podcast Klíč bydlení! Najdete ho na všech vašich oblíbených podcastových platformách a také na obrazovkách CNN Prima News.
