Tomáš Kučera

30. 06. 2022

Plánujete prodat a zároveň koupit jinou nemovitost? Jak nejlépe načasovat a připravit celý obchod?

Každý případ je samozřejmě trochu jiný, ale jelikož se s takovými prodeji setkáváme běžně v praxi, zvládneme najít ideální cestu ke spokojenosti všech zúčastněných stran. Pokud se nacházíte v situaci, že potřebujete prodat a zároveň koupit nemovitost, určitě umíme sepsat scénář, podle kterého může vše proběhnout hladce a bez zbytečného stresu. 

Zaměřte se na přípravu. Neplatí heslo “hurá akce”

Realitní obchod je pro každého velká věc a když se potká prodej a koupě najednou, bývá to oříškem i pro zkušené. Než se do toho pustíte, je třeba se alespoň teoreticky připravit. Odpovězte si na důležité otázky:

• Chci prodat, přestěhovat se do pronájmu a následně hledat podle finančních možností?
• Chci při prodeji rovnou koupit, abych se přestěhoval z prodaného do koupeného?
• Chci si vybrat nemovitost a až bude jisté, že ji koupím, pak začnu realizovat prodej?
• Chci vedle prodeje koupit nemovitost, na kterou mi ale nebudou stačit finance získané z prodeje a budu muset využít čerpání hypotéky?

Možností, jak skloubit prodej s následnou koupí je několik, proto doporučuji si všechny varianty zvážit a vytipovat strategii, která vám bude nejvíce v daném momentě vyhovovat.

Také si promyslete: co udělám, pokud se mi scénář A promění ve scénář B?

V realitním světě působí tolik proměnných faktorů, že není v lidských silách vytvořit přesně nalinkovanou osu, která vyjde od začátku až do konce.

S největší pravděpodobností budete v určité fázi čelit neočekávané změně či komplikaci.

Určitě se vyplatí svěřit celou akci do rukou odborníka, který se postará o co nejideálnější průběh za každých okolností. S problémy, které se vám mohou zdát nepřekonatelné, se realitní makléři setkávají denně. 

Co je třeba zvážit v počátku?

Prodejní cena

Je naprostý základ, jelikož tržní hodnotu nemovitosti znát musíte. Ale žádné přimhouření oka, případně střílení ceny od boku při surfování na realitních portálech, to nepřichází v úvahu. V tomto případě skutečně musíte vědět, reálnou tržní cenu. Nechte si zpracovat odhad ceny od odborníka. U mě je tato služba zdarma.

Zjistíte, v jaké cenové hladině se s majetkem pohybujete a zda si budete moci dovolit splnit přání o nové nemovitosti. Získáte povědomí o případných (ne)existencích finančních rezerv a jejich odchylkách. Pokud by bylo nutné prodej urychlit, většinou to znamená nastavit prodejní cenu o něco níže.

Jakou nemovitost plánujete koupit

Předem je třeba zjistit, jaká je ve vámi vyhlédnuté lokalitě nabídka, zda vyhoví vašim požadavkům a nebude vás limitovat v zařizování všech záležitostí, které souvisí s koupí. Pokud máte již nemovitost vybranou, zjišťujte, kdy je možné podepsat smlouvy a získat klíče od nemovitosti. Vždy ale počítejte s rezervou.

Hůře dosažitelná koupě může vše protáhnout, prodej vaší nemovitosti by se spustil později. Případně se můžete dohodnout na pozdějším předání vaší nemovitosti novým majitelům nebo byste museli dočasně bydlet jinde.

Platí to samozřejmě i naopak. Nemovitost, která je atraktivní, o kterou je velký zájem, vyžaduje rychlé rozhodování. Tento případ se neobejde bez precizní přípravy na prodej, aby někde nevznikl zádrhel nebo prostoj.

Právní stav nemovitosti

Vážou se k nemovitosti nějaká vlastnická omezení? Je nemovitost zatížena právní vadou? Věcným břemenem? Hypotékou? Je správně zapsána a zakreslena v katastru? Mějte o tom přehled a co se dá vyřešit dopředu, určitě vyřešte. I právní stav nemovitosti pochopitelně ovlivňuje termíny a všechny návaznosti. Taková komplikace může protáhnout obchod i o několik měsíců.

Financování

Umíme dopředu odhadnout, zda nám novou kupovanou nemovitost zaplatí ta prodaná. Pokud ne, čeká vás mírně náročnější proces, protože do transakce vstoupí hypoteční úvěr.

Podobnou překážku představuje i případný úvěr, který se vztahuje na prodávanou nemovitost. Potom musíte do celého procesu zahrnout i banku a navrhnout vhodný prodejní postup. Obvykle spočívá ve vyplacení hypotéky z jiných zdrojů nebo ze zaplacené ceny či převzetí hypotéky novým majitelem.

Udělejte si svědomitě finanční analýzu a podle ní přizpůsobujte řešení při prodeji i při koupi. 

Plán B

V neposlední řadě mějte promyšlený záložní plán  i více plánů, které vás uchrání před případnou panikou a špatnými rozhodnutími, kdyby se něco nepodařilo. Může se zdržet developerský projekt, kde máte rezervovaný byt nebo nastanou komplikace u majitele kupované nemovitosti. Komplikace mohou nastat i u vás při prodeji.

Buď počítejte s náhradním dočasným bydlením nebo pro prodávaný byt vyjednejte delší lhůty od rezervace až k předání. Záleží na vás, jestli budete postupovat obezřetně nebo se rozhodnete vše řešit průběžně během transakcí.

Udát se může cokoliv, zkušený makléř si se vším poradí tak, aby obchody doběhly do úspěšného konce.

Doporučení pro nejčastější scénáře

1. Prodáváte a zároveň sháníte nemovitost – toto je asi nejnáročnější možnost, co se týče načasování a souběhu dění při obou transakcích.

V tomto případě je nutné nastavit cenu tak, že nemovitost prodáte výhodně a do potřebného data. Následně musíte stihnout uhradit druhé straně kupní cenu nebo alespoň dostatečnou zálohu (pokud tedy nemáte ještě jiné volné zdroje).

U tohoto typu obchodu je důležitá schopnost vyjednat optimální podmínky u druhého prodávajícího a rozpoznat, kdy je třeba přistoupit na kompromis. 

2. Nejprve prodáte a pak jdete kupovat – tento případ je v podstatě jednoduchá klasika, u které ale musíte počítat v mezidobí s přechodným bydlením.

To lze vyřešit několika způsoby. Nemovitost prodáte, ale budete v ní ještě nadále bydlet jako nájemník. Majitelem už bude někdo jiný. Nebo můžete novému majiteli poskytnout slevu z ceny a smluvně sjednáte pozdější předání. Předání bude až za několik měsíců od zrealizování koupě po zápis do katastru nemovitostí.

Případně navrhnete nestandardní rezervaci na delší období, s odpovídající rezervační zálohou. Jakmile rezervujete i vy, spustí se u obou stran dokončení prodeje tak, abyste získali včas peníze na koupi nové nemovitosti.

Opět ale vše vychází z vašich finančních možností, požadavků na druhé straně a situace na realitním trhu.

3. Nejprve koupíte (rezervujete) a poté prodáte – pokud nemáte dost vlastních finančních zdrojů navíc, můžete se dostat pod nepříjemný tlak.

Může se vám stát, že nemovitost zarezervujete (například po obrovském nadšení z prohlídky), ale k úhradě celé kupní ceny budete potřebovat finance z prodeje své nemovitosti, pak vás začne tlačit čas. Kupujícího je třeba najít extrémně rychle, což s sebou může nést riziko v podobě snížení ceny. 

Zkušený realitní makléř umí tuto situaci částečně korigovat zkušenostmi a postupy. Přesto s ním vášeň konzultujte v dostatečném časovém předstihu. Ideální před tím, než podepíšete dokumentaci. 

Prodej s navazující koupí nemovitosti bývá ošidný a komplikovaný, o to spíše pro někoho, kdo se s realitními obchody nesetkává na denní bázi. Vyřizování a vyjednávání vyžaduje mnohem více zkušeností a úsilí, než jen klasický prodej nebo koupě.

Nejde jen o načasování a efektivní provázání realitních kroků (podpisy, smlouvy, úschova peněz, uvolnění aj.), ale i o oslovení vhodného zájemce nebo prodávajícího. Od začátku, více než kdy jindy, jsou nezbytné špičkové obchodní, právní, vyjednávací a organizační schopnosti a odolnost vůči stresu. Na takový typ transakce najměte odborníka s adekvátními zkušenostmi.