6. 12. 2025
Normy a parcely: Skutečné důvody, proč se v Česku staví draze
Když se hovoří o rostoucích cenách nemovitostí a staveb, často se reflexivně ukazuje na cenu stavebních materiálů. Skutečnost je však jiná. Stavební materiály ve skutečnosti cenu nemovitostí ovlivňují jen minimálně.
Pokud se ptáte, co tedy stojí za drahotou a pomalostí výstavby, je nutné se zaměřit na jiné faktory. Hlavní pilíře, na kterých stojí problémy českého stavebnictví, jsou zejména peníze, nedostupnost a nepřipravenost parcel, nedostatek pracovní síly a především zdlouhavé povolovací řízení.
"...v podstatě tím hlavním pilířem, na kterým stojí to stavebnictví a a problémy, se kterými se potýká, jsou zejména peníze, jsou to parcely, jejich dostupnost, připravenost, je to práce a je to povolovací řízení," tvrdí experti, kteří se shodují, že materiály jsou až na posledním místě.
Zdlouhavé povolovací řízení a nepřipravené parcely
Drahota stavění je způsobena v první fázi penězi, které se promítají skrze parcely, jež nejsou připravené k výstavbě. Zdlouhavost procesu pumpuje úrok z peněz do ceny samotné parcely, a to ještě předtím, než se na ní začne stavět.
Je nezbytné rozdělit problém na územní plánování a samotná povolovací řízení. Abyste mohli na parcele vůbec začít stavět, musíte požádat o vyjádření k územnímu rozhodnutí, a teprve poté začíná eskapáda žádostí směřujících k pravomocnému stavebnímu povolení.
Tento proces trvá několik let. Zejména v Praze se traduje, že délka povolování dosahuje až 10 let.
Komplexita norem mění požadavky na stavby
I když některé stavební normy mají své opodstatnění, celková komplexita neustále stoupá. Česká republika je navíc v některých ohledech ve vztahu k normám „papežštější než papež“.
Mezi klíčové faktory, které promlouvají do stavění, patří požadavky na uhlíkovou neutralitu. Norma NZEB (budovy s téměř nulovou spotřebou energie) dnes platí plošně pro všechny druhy staveb. Tyto požadavky se promítají do nároků na aktivní a pasivní energetickou náročnost budov.
Zatímco dříve se domy nezateplovaly, dnes už se setkáváme s řešeními vyžadujícími 30 cm zateplení. Také přicházejí nová požárně bezpečnostní řešení a normy týkající se například elektroaut, které vyžadují jinak velké příjezdové cesty do podzemních parkovišť.
Komplexní normy proměňují i běžné materiály. Zatímco před lety byla cihla cihlou, dnes jsou na ni kladeny jiné nároky, což samozřejmě prodražuje materiál i následnou stavbu a cenu nemovitosti.
Recese stavebnictví a ohrožené materiály
V současné době jsou ceny stavebních materiálů na minimu, kde vůbec mohou být. Proč? Stavebnictví je v recesi už posledních pět let. Poptávka je výrazně menší než nabídka, a proto výrobci a prodejci prodávají na takzvaném bodě zvratu, což je hranice mezi ziskem a ztrátou.
Tento stav vidíte například u bytové výstavby, kde se místo běžného standardu 18 000 bytových domů ročně postavilo pouze 12 000.
Budoucnost některých běžných materiálů je navíc nejistá. Příkladem je sádrovec, který je surovina pro výrobu sádrokartonových desek a je vedlejším produktem uhelných elektráren. Útlum uhelných elektráren představuje pro výrobu sádrokartonu velkou hrozbu. Sádrokarton je přitom moderní a rozvojový materiál, který se běžně používá pro interiéry a usnadňuje instalaci sítí a rozvodů ve stavbách.
Ústup samostavitelství a modularita
Kvůli složitosti a náročnosti celého oboru samostavitelství pravděpodobně nepřežije dalších 10 let. Technologická úroveň a normativní komplexita jsou tak vysoké, že pokud byste stavěli sami, dopustíte se tolika chyb, že dům možná nikdo nebude chtít koupit. Navíc se nedostává kvalifikované pracovní síly – chybí zedníci, architekti, statici i projektanti.
Kvůli nedostatku pracovníků a snaze o efektivitu se stavění bude pravděpodobně stěhovat do továren. Trendem je modulární výstavba, kdy se v továrnách postaví celé místnosti nebo sekce, které se následně na staveništi spojí.
Moderní materiály jsou subtilnější, ale funkčnější a mají větší životnost. Umožňují stavět subtilněji, což souvisí s trendem smrskflace, kdy jsou domy stále menší.
Jak Češi stále volí tradiční stavby
Navzdory evolučním materiálům se stavební firmy a individuální stavebníci často drží tradičních řešení, protože s nimi umí pracovat a obávají se těch nových. Běžný stavebník často staví z klasického zdiva, které následně zateplí polystyrenem.
Oblíbené jsou materiály, na které lze získat dotace, jako jsou zateplovací systémy, střechy nebo sádrokartony.
Problém je, že stavební firmy se neumí vypořádat s různými rozhraními a tepelnými mosty u složitějších, ale efektivnějších materiálů. Přitom moderní souvrství, jako je plněné zdivo, dokážou ušetřit materiál, zkrátit dobu stavby a zároveň zúžit stěny. Tím se zvýší výtěžnost podlahové plochy. Například na 100 m² zastavěné plochy můžete ušetřit 5 m² užitné plochy se stejnými, ne-li lepšími, vlastnostmi stěn.
Závěrečné shrnutí a doporučení do praxe
Hlavním faktorem, který zvyšuje náklady na bydlení, nejsou primárně ceny materiálů, ale zdlouhavá byrokracie a finanční náklady spojené s nepřipraveností stavebních parcel. Složitost norem, jako je NZEB, pak zvyšuje požadavky na kvalitu provedení, což dále komplikuje amatérské či neprofesionální přístupy.
Co byste měli zvážit v praxi:
1. Parcely a čas: Uvědomte si, že i když jsou ceny materiálů momentálně nízko kvůli recesi, dlouhý proces povolování v řádu let je hlavní finanční zátěží, která navyšuje celkovou cenu projektu.
2. Samostavitelství je riziko: Pokud se nechcete dopustit chyb, které mohou váš dům znehodnotit, a chcete mít záruky, je nezbytné spoléhat na profesionály.
3. Využijte potenciál nových materiálů: Nebojte se moderních, subtilnějších řešení. Mohou ušetřit cenné metry čtvereční podlahové plochy uvnitř stavby a zvýšit výtěžnost parcely, a to se stejnými či lepšími energetickými vlastnostmi.
Poslechněte si celý podcast Klíč bydlení! Najdete ho na všech vašich oblíbených podcastových platformách a také na obrazovkách CNN Prima News.
