20. 1. 2026
Nemovitosti nejsou předražené. Jen na ně spousta lidí nemá.
Trh s nemovitostmi vystřízlivěl. Kupující smlouvají, prodávající často žijí v iluzích a amatérské prodeje stojí lidi statisíce až miliony. V otevřeném rozhovoru bez realitní omáčky mluvím o cenách, investicích, hypotékách i o tom, proč se čekání na „lepší dobu“ může hodně prodražit. Ptala se TV Prima.
Realitní trh a trendy
- TV Prima: Jaký je aktuální stav realitního trhu v Česku a co lze čekat od roku 2026?
Tomáš Kučera: Trh se po šoku z vysokých sazeb dostal z fáze „zaseknutí“ do fáze oživení – prodává se, ale rozhodně ne „cokoli za cokoli“. Kupující jsou výrazně informovanější, víc vyjednávají a neberou první nabídku. V roce 2026 čekám pozvolný růst, který bude pravděpodobně zrychlovat. Kdo čeká na zázračný propad cen, ten se ho pravděpodobně nedočká. Naopak, i když si teď myslíme, že nemovitosti jsou drahé, za rok si budeme říkat: „to ale byly ceny nemovitostí v roce 2025 nízké“. - TV Prima: Ovlivňuje klesající inflace a snižování úrokových sazeb chování kupujících a prodávajících?
Tomáš Kučera:Ano, trh to okamžitě cítí. Kupující, kteří ještě loni váhali nebo se báli drahého financování, se teď vracejí do hry a začínají být aktivnější — i když pořád chtějí vyjednávat. Prodávající naopak často naskakují na vlnu optimismu a myslí si, že „už to zase rychle poroste“, což někdy vede k přestřelenému očekávání. A realita? Trh se otepluje, ale rozhodně to zatím není návrat do doby, kdy se prodalo všechno, co mělo střechu i když třeba děravou. - TV: Které lokality dnes považujete za nejatraktivnější pro investice do nemovitostí?
TK: Dlouhodobě dává smysl Praha a silná krajská města – Brno, Plzeň, České Budějovice, Hradec, Olomouc. Nečekejte velký výnos, ale naopak stabilitu. Velký potenciál mají i dobře dostupné satelity větších měst, kde lidé hledají kompromis mezi cenou a kvalitou života. Kdo chce velký výnos na úkor kvality nájemců, ten hledá ve zdánlivě neatraktivních lokalitách, jako například na severu Čech. A trochu kontroverzně: raději menší, ale kvalitní byt v silné lokalitě, než „obří“ nemovitost v místě, kam nikdo nechce jezdit. - TV: Jaký je rozdíl mezi trhem s novostavbami a staršími byty?
TK: Novostavby cílí spíš na bonitnější klientelu – lákají energetickou úsporností a komfortem, ale často za cenu, která je na hraně únosnosti. U starších bytů je někdy prostor pro vyjednávání a přidanou hodnotu rekonstrukcí. Často říkám klientům: raději dobře zrekonstruovaný starší byt ve skvělé ulici než lesklou novostavbu „uprostřed ničeho“.
Nákup a prodej nemovitostí
- Jak správně postupovat při koupi bytu nebo domu?
První krok není „jdu na Sreality“, ale přesné spočítání rozpočtu a rezerva na nenadálé výdaje. Následuje ověření právního stavu – list vlastnictví, věcná břemena, zástavy, územní plán, technický stav nemovitosti. Až poté má smysl řešit emoce; kdo to otočí a nejdřív se zamiluje a až pak zjišťuje fakta, často draze platí za svou zbrklost. Rozum na prvním místě, nejsou to rohlíky v sámošce. - Jaké jsou nejčastější chyby, které lidé dělají při prodeji své nemovitosti?
Největší chyba je přemrštěná cena „protože soused říkal“. A amatérská prezentace fotkami z mobilu. Majitelé často šetří na věcech, které jim reálně snižují prodejní cenu – homestaging, profi focení, půdorysy, staging, 3D scan, kvalitní texty a informace, PENB, samostatná stránka nemovitosti, cílené kampaně... A třetí chyba: zkoušet to nejdřív sami, „a když to nepůjde, tak oslovím makléře“ – tím ale často nemovitost vyčerpají a na dlouhou dobu na trhu poškodí. - Jak dlouho v průměru trvá prodat byt nebo dům v Praze a v regionech?
U správně naceněného bytu v Praze se bavíme řádově o jednotkách týdnů, u domů typicky několik měsíců. V regionech je to výrazně individuálnější – atraktivní lokality se prodají relativně rychle, ale u slabších oblastí může nabídka ležet klidně půl roku i déle. Klíčové není „kde“, ale „jak“ – strategie, cena, prezentace a práce makléře. Nutno podotknout fakt, že cca 95 % nabízených nemovitostí se prezentuje a propaguje průměrně až podprůměrně. - Vyplatí se dnes investovat do nájemních bytů?
Ano, ale rozhodně ne každá investice dává smysl jen proto, že má nálepku „byt na pronájem“. Mnoho investorů kupuje byty, které po započtení všech nákladů sotva nesou víc než konzervativní investice. Smysl dávají byty v dobré lokalitě, s realistickým výnosem, a hlavně s dlouhodobou strategií – ne spekulace na rychlé zbohatnutí. Naštěstí je investování do nemovitostí tzv. blbuvzdorné. I když uděláte s koupí chybu, vývoj trhu a růst cen vám to nejpozději za několik let vrátí.
Reality a financování
- Jak se změnily podmínky hypotečního financování v posledních měsících?
Banky po období drahých hypoték opatrně „povolují šrouby“ – sazby nejsou tak brutální jako na vrcholu, ale zlaté časy extrémně levných hypoték jsou pryč. Více se prověřuje stabilita příjmů a celková zadluženost klienta. Dnes už není problém hypotéku získat, problém je vzít si ji s rozumem. Na úrokové sazby kolem 2 % ale zapomeňte. To byl i covidem vyvolaný nesmysl, který nedává ekonomický smysl. A pokud někdy opět padnou sazby ke dvěma procentům, bude to nejdříve za několik let. - Co doporučujete klientům, kteří váhají, zda vzít hypotéku teď, nebo čekat?
Klientům říkám: neřešte, jestli trefíte „nejnižší sazbu“, řešte, jestli řešíte skutečnou životní potřebu. Pokud jste v životní situaci, kdy chcete či potřebujete kupovat, dává smysl jednat. Sazby se dají v budoucnu refinancovat, ale dobré nemovitosti často mizí. A hlavně budou nemovitosti za 10 let 2x dražší. - Jak mohou lidé nejlépe připravit svou nemovitost na prodej, aby získali vyšší cenu?
Základ je čistota, odosobnění a drobné opravy – kupující nekupuje vaše vzpomínky, ale svůj nový životní prostor. Profesionální homestaging, fotografie, video prohlídka, 3D scan, půdorysy a další profesionální prezentace dokážou přidat desítky až stovky tisíc k výsledné ceně. A trochu drsněji a otevřeně upřímně: kdo odmíá uklidit, vyklidit, investovat pár tisíc do prezentace, najmout skutečného profesionála, zvolit správnou strategii a jde to „jen zkusit“, ten si o nižší prodejní cenu doslova sám říká.
Odbornost a zkušenosti
- Co Vás přivedlo k práci realitního makléře a jak dlouho se oboru věnujete?
K realitám mě přivedla kombinace svobody, odpovědnosti a výsledků, které jsou tvrdě měřitelné – buď prodáš, nebo ne. V oboru se pohybuji téměř 25 let a prošel jsem si jak „tučná“, tak velmi složitá období trhu. Díky tomu dnes klientům nevyprávím teorie, ale zkušenosti z praxe, které mám ověřené prodejem více jak tisícovky nemovitostí od obyčejných bytů přes vily, činžovní domy až po hotely a třeba i zámek knížete Kinského. - Jaký byl Váš nejzajímavější obchod a co jste si z něj odnesl?
Jedním z nejzajímavějších obchodů mé kariéry byl prodej původního sídla knížete Kinského – zámku Budenice. Pracovat s tak výjimečnou historickou nemovitostí vyžadovalo cit, strategii a absolutní preciznost v jednáních. Odnesl jsem si, že když prodáváš něco tak unikátního, nejde jen o metr čtvereční a cenu, ale o respekt k historii a schopnost najít správného kupujícího pro výjimečné místo.
A mimochodem, tady jsem zjistil, že práce makléře může být náročná i fyzicky. 3 665 m2 plochy tří křídel zámku a přes 175 000 m2 pozemků dá při prohlídkách prostě „trochu“ zabrat. - Jaké služby nabízíte klientům nad rámec běžného prodeje či pronájmu?
Neřeším jen „inzerci“, ale celý prodejní scénář – od strategie ceny přes přípravu nemovitosti, marketing, vyjednávání až po bezpečné právní a finanční vypořádání. Dnes používám při prodeji přes 30 nástrojů pro prezentaci a propagaci. Pro zajímavost a srovnání, většina nabídek má dnes na trhu v průměru dva až tři nástroje. Mé know-how pro úspěšný prodej nemovitosti nejen že nemá konkurenci a přísně si ho střežím, ale neustále se vyvíjí a vylepšuje. Něco z mého know-how je prozrazeno na mých webových stránkách v sekci Jak pracuji a také v mé poslední knize s názvem Jak nepo*rat prodej nemovitosti. - V čem podle Vás spočívá rozdíl mezi zkušeným makléřem a nováčkem?
Nováček často prodává hlavně svůj entuziasmus, zkušený makléř prodává výsledky a know-how. Zkušený makléř se nebojí klientovi říct nepopulární pravdu o ceně nebo stavu nemovitosti, protože ví, že mu tím dlouhodobě pomáhá. A zásadní rozdíl je v krizových situacích – když se něco pokazí, nováček panikaří, zkušený makléř řeší.
Budoucnost realit
- Jaké technologie podle Vás nejvíce mění realitní byznys? A čím se odlišujete od většiny makléřů na trhu?
Virtuální prohlídky a kvalitní video už nejsou „hezký bonus“, ale standard, pokud chceme zaujmout široké publikum a kvalitního kupujícího. Na druhou stranu říznu do vlastních řad. 98 % nabídek makléřů nemá v inzerci 3D scan, video prohlídku a půdorys. Z 37 tisíc bytů a domů má jen 808 tuto kombinaci prezentace (veřejně dohledatelný stav v 11/2025 z největšího inzertního portálu sreality). V mé praxi je naopak tato kombinace bez výjimky u všech nabídek, a to nemluvím o dalších nástrojích a strategiích. Už jen tato výše uvedená čísla „říkají“, že moje makléřina patří mezi pouhá 2 % práce na trhu. Nejen díky tomu mě tolik klientů vyhledává a nejen díky tomu mě má práce tolik baví. - Jak vidíte vývoj cen nemovitostí v příštích pěti letech?
S cenami nemovitostí může zahýbat jen krize podobná té v roce 2022 či dříve významnější v roce 2008. Domnívám se, že další krize nás čeká kolem roku 2034. I tak ale z historie víme, že po krizích se ceny nejen vrací na původní hodnoty, ale záhy je zase začnou překonávat. Čekat na lepší ceny je riskantní. Nikdy dopředu nevíte, kdy krize přijde, jak moc s cenami zahýbe či kdy už nastalo dno. Každopádně budou ceny nemovitostí za 10 let přibližně o 100 % vyšší, než jsou dnes. Ať mezi tím krize přijde či nikoli. - Co by měl každý zájemce prodej nemovitosti vědět, než vstoupí do jednání?
Každý, kdo jde prodávat nemovitost, by měl mít jasno v tom, jaká je její skutečná tržní hodnota — ne ta „sousedova“ nebo „přání majitele“. Důležité je taky vědět, že první dojem a profesionální prezentace zásadně ovlivňují výslednou cenu. Jde ale také o vhodnou marketingovou strategii, protože dnes úspěšný prodej neznamená nabídku jen „hodit na inzertní portály“. A možná to nejdůležitější: do jednání je potřeba vstupovat připravený, s jasnou strategií a s někým po boku, kdo umí tvrdě, ale férově vyjednávat a má neoddiskutovatelné zkušenosti a výsledky v oboru, protože to může znamenat rozdíl v řádu stovek tisíc až milionů. A poslední věc: vybrat si profesionála podle výsledků a referencí, ne podle toho, kdo slíbí nejvyšší cenu na prvním setkání.
Chcete se na něco zeptat? Zde jsou kontakty.
