Krize je ještě daleko!?
Kdy zlevní nemovitosti? A kdy přijde velká ekonomická krize? Na první pohled podobné otázky, na které se mě poslední dobou ptá mnoho lidí i médií. Jenže pokles cen bytů ještě nemusí znamenat, že se zhroutí ekonomika.
Už v roce 2018 jsem veřejně předpověděl korekci cen nemovitostí na rok 2022. Na konci roku 2022 se ceny skutečně otočily dolů a pokles pokračoval v roce 2023. Potvrzují to i data ČNB.
Podařilo se mi tedy odhadnout budoucí obrat. Neznamená to, že pokaždé trefím správný rok. Má ale smysl znovu sledovat, co poklesům předchází a kolik z těchto signálů už vidíme.
Můj dnešní odhad? Korekce českých cen může přijít ještě před rokem 2030. Velkou světovou krizi očekávám spíše později. Obojí je můj pracovní scénář, nikoli datum vypočítané z dat.
1. Kdy mohou klesnout ceny nemovitostí?
Výraznější ochlazení si umím představit v závěru této dekády, tedy relativně blízko roku 2030. Nemusí jít o prudký pád. Někde mohou ceny stagnovat, jinde klesnout a kupující dostanou větší prostor k vyjednávání.
Samotné drahé byty ale pokles nespustí. Rozhodující je, zda je lidé ještě dokážou a chtějí kupovat. A v době, kdy píšu tento článek (20.10.2026) se stále prodává více než v roce 2025 a ještě více než v roce 2024.
Navzdory tomu, že už slýchám, jak jsou ceny a financování neúnosné.
Věřte, ceny ještě porostou. A ne málo.
Co může pokles způsobit?
- Ceny utečou příjmům. Na požadované částky dosáhne stále méně lidí.
- Hypotéky omezí rozpočet kupujících. Kvůli úrokům, přísnějším podmínkám nebo nutnosti mít více vlastních peněz.
- Začne trvaleji ubývat obchodů. Slábnou nové hypotéky i skutečné prodeje.
- Přibývají neprodané nemovitosti. Nabídka roste a prodej trvá déle.
- Majitelé začnou přijímat nižší ceny. Slevy se projeví v uzavřených obchodech.
- Zhorší se situace domácností. Obavy o práci nebo nižší příjmy odradí další kupující.
Nemusí nastat všech šest věcí. Jejich souběh ale tlak na ceny zesiluje.
Co už se děje a co ještě chybí?
U prvních dvou bodů už varovné okolnosti máme. ČNB upozorňovala na rizika nadhodnocení a rychlé zdražování bydlení. Od dubna 2026 doporučila přísnější podmínky investičních hypoték, které mohou části investorů omezit nákupy. Zároveň tím ale předchází větším problémům.
U bodů 3 až 6 zatím v této analýze nemáme potvrzený společný obrat: dlouhodobý ústup kupujících, hromadění neprodaných nemovitostí, plošné zlevňování a výrazné zhoršení situace domácností.
Proto dnes nemluvím o bezprostředním propadu. Korekce před rokem 2030 je možnost, kterou musí další vývoj teprve potvrdit.
2. A kdy přijde velká světová krize?
Tu ve svém dlouhodobém scénáři řadím spíše za rok 2030. Poctivě ale dodávám: data nepotvrzují, že do té doby nepřijde. Jediné, co víme, že přijde, protože historie se opakuje.
Velká krize potřebuje víc než drahé byty. Problémy se musí rozšířit mezi firmy, domácnosti, finanční instituce a více zemí.
Co krizi spustí a rozšíří?
- Dluhy přestanou být zvládnutelné. Dlužníci nezvládnou splátky nebo nové financování.
- Prudce spadne hodnota významných investic. Například akcií či nemovitostí.
- Přibude nesplácených úvěrů a bankrotů.
- Ztráty se přenesou mezi bankami a fondy.
- Výrazně se omezí půjčování peněz. I zdravé firmy začnou mít problém s financováním.
- Následuje širší hospodářský útlum. Klesají investice a spotřeba, roste nezaměstnanost.
Co už se děje a co ještě chybí?
Rizika spojená s body 1, 2 a 4 už existují. MMF upozorňuje na dluhy, možné přecenění investic kolem umělé inteligence a propojení finančních institucí, které může případné otřesy zesílit. To ale ještě není rozběhnutá krize.
Chybí nám doložený souběh bodů 3 až 6: rozsáhlé problémy se splácením, jejich přenos finančním systémem, výrazné omezení úvěrů a hluboký útlum napříč zeměmi.
Proto rozlišuji menší realitní korekci a velkou světovou krizi. První může přijít bez druhé. Přesný rok ani jedné dnes spolehlivě určit neumíme. I z toho důvodu, že doba je ještě více nevyzpytatelná, než byla v minulosti.
Na co bych upozornil majitele nemovitostí?
Za poslední roky růstu se při prodeji setkávám s tím, že majitelé požadují cenu, na kterou by jejich nemovitost mohla dosáhnout třeba až za dva roky — pokud růst vydrží. Rozdíl mezi přáním a skutečným výsledkem ukazují i statistiky nabídkových a prodejních cen. Mezi tím, co vidíme na inzertních portálech a co pak najdete skutečně v katastru je v průměru kolem 15 %.
Čekat, až trh doroste k přemrštěné ceně, má své riziko. Mezitím může přijít korekce, nebo dokonce krize, a očekávaná cena se místo přiblížení zase vzdálí. Majitel pak může promarnit čas i peníze. A to je kombinace, která nakonec opravdu zamrzí.
Doporučuji proto naslouchat makléři, který posbíral zkušenosti a má přístup ke skutečným datům. Což často poznáte tak, že vám makléř jen nepřikyvuje. Ale říká o vývoji realitního trhu a ceně vaší nemovitosti fakta navzdory skutečnosti, že se vám pravděpodobně tak úplně nezamlouvají.
Máte otázky? Neváhejte mě kontaktovat.
Ještě mě moc neznáte? Podívejte se na 77 vteřin krátké video.
