25. 11. 2025
Jak zhodnotit kapitál 39x a zajistit si finanční budoucnost
Jste realitní makléři, investoři nebo jen lidé, kteří řeší budoucí bydlení. Otázka, která visí ve vzduchu, je stále stejná: Vyplatí se v současné době investovat do nemovitostí, když jsou ceny tak vysoko, a jak efektivně zajistit, abyste neskončili s nezodpovědnými nájemníky nebo nečekaně vysokými splátkami?
Pokud uvažujete o dlouhodobém zabezpečení a zhodnocení kapitálu, investování do nemovitostí zůstává jedním z nejstabilnějších řešení. Zcela jednoznačně se potvrzuje, že za celou dobu, co se tomuto segmentu věnujeme, nebylo momentu, kdyby investice nebyla dobrá.
Proč jsou nemovitosti stabilnější než akcie či Bitcoin?
Zmiňované investiční nástroje jako akcie či kryptoměny mají sice v portfoliu své místo, ale nemovitosti nabízejí několik unikátních výhod, které je činí atraktivními zejména pro zajištění do budoucna.
Prvním důvodem je, že investování do rezidenčních nemovitostí je poměrně jednoduchá disciplína. Na rozdíl od akcií, kde musíte do hloubky rozumět řízení podniku, rozvahám a cash flow, vám v nemovitostech stačí investovat několik desítek hodin do vzdělání, abyste věděli, co si můžete dovolit.
Další klíčovou výhodou je stabilita a nevolatilnost. Důkazem této stability je ochota bank půjčovat peníze a používat nemovitosti jako zástavu.
Pro mnoho začínajících investorů je navíc silným argumentem hmatatelnost aktiva. Vidíte byt či dům, což usnadňuje mentální vstup do světa investic.
Kouzlo cizího kapitálu a pákového efektu
Přestože provozní výnos z pronájmu (čistý roční nájem dělený cenou nemovitosti) se pohybuje v rozmezí 3 až 12 %, což se na první pohled nemusí zdát tak zajímavé jako třeba akciové fondy, skutečná síla nemovitostí spočívá v efektivním využití cizího kapitálu a v kapitálovém růstu.
Provozní zisk z nájmu primárně slouží k úhradě splátek úvěru. Pokud ovšem inteligentně a bezpečně použijete externí úvěr (pákování), vaše celkové zhodnocení dramaticky roste.
Za posledních 10 let vyrostly nabídkové ceny v Praze zhruba 2,5krát, zbytek republiky přibližně 3,5krát, Ostrava čtyřikrát a některá severočeská města dokonce šestkrát.
Příklad z praxe jasně ukazuje potenciál pákování: Kdybyste před 10 lety koupili v Ostravě byt v hodnotě 1 milionu Kč (kde metr čtvereční stál 18 000 Kč) a použili 100 000 Kč vlastního kapitálu, zbytek úvěrem, byt dnes stojí 4 miliony Kč (75 000 Kč/m²). Svůj vlastní kapitál ve výši 100 000 Kč jste tak zhodnotili 39násobně. Tento výpočet navíc pomíjí příjem z nájmu.
Jak překročit práh obav a začít
Mnoho lidí si zpětně drbe hlavu nad tím, že neinvestovali dříve. Platí nepsané pravidlo: „Nejlepší doba na investování. Byla před 20 lety a druhá nejlepší doba je teď“.
Návodem, jak si představit obrovský potenciál nemovitostí, je ohlédnout se zpět: Kde by dnes byla hodnota bytu, který jste mohli koupit před 10, 15 či 20 lety? Stačí si uvědomit, jak se standardní byty v malých městech posunuly ze statisíců na miliony korun.
Pokud máte alespoň průměrné intelektuální předpoklady a zvládáte základní aritmetické výpočty, jste pravděpodobně schopni začít. Velmi často jsou úspěšnější ti investoři, kteří sice neznají všechno do posledního šroubku, ale dokážou unést neznalost zbývajících 20 % informací a udělají ten první krok.
V porovnání s jinými druhy podnikání (např. restaurace, kde do 2–3 let 20–30 % podniků uzavírá) je investování do nemovitostí méně rizikové. Statistika bank ukazuje, že méně než 1 % lidí není schopno splácet hypotéku v důsledku své neschopnosti.
Kritéria pro výběr investiční nemovitosti
Pro laické hledání byste se měli dívat na města, která jsou cenově pod úrovní trhu a mají nízkou startovací cenu. Hledejte lokality s potenciálem růstu, který je založen na třech základních pilířích:
1. Lokalita: Místo musí být slušné.
2. Cena: Byt musí být za dobrou cenu.
3. Potenciál růstu: Mělo by být možné očekávat zhodnocení.
Důležitými ukazateli budoucího růstu jsou přítomnost zaměstnavatelů, potenciál přivedení nové silniční komunikace či dálnice a dostatečný počet obyvatel v perimetru (např. 20 km).
Pro investora je zásadní mikrolokalita a stav domu, kdežto vnitřní stav bytu je nejméně důležitý, protože ten můžete opravit. Udělejte si do města výlet, strávte tam celý den, pozorujte pohyb lidí ráno i večer, abyste získali obrázek o sousedech a místě.
Jak minimalizovat riziko problematických nájemníků
Strach ze zničení bytu nebo neplacení nájmu patří mezi nejčastější mýty spojené s investováním. Z dat vyplývá, že problematických nájemníků je v populaci zhruba kolem 2 %.
Toto riziko můžete efektivně eliminovat správným procesem výběru, který zahrnuje několik kroků:
1. Počáteční pocit: Promluvte si s uchazečem po telefonu a dejte na svůj první pocit.
2. Ověření závazků: Zjistěte si, zda člověk nemá problémy se splácením, není v exekuci, nebo na něj neprobíhá insolvenční řízení.
3. Kladení správných otázek: Ptejte se na předchozí nájemní vztah (jak dlouho, reference od pronajímatele) a na zaměstnanecký poměr (kde pracuje, jak často chodí výplata).
4. Důkazy o platbách: Pokud nájemník tvrdí, že řádně platil, požádejte ho o předložení důkazu, například tří posledních plateb nájmu. Pokud začne váhat, jde o velmi silný vykřičník.
Pokud máte více bytů (ideálně čtyři až šest), riziko případného špatného nájemníka se navíc rozmělní.
Od začátečníka k profesionálovi: Role odborníka
Zatímco pro koupi prvního nebo druhého bytu stačí průměrné znalosti, pokud chcete škálovat a kupovat další nemovitosti, narazíte na strop u bank. Banku musíte přesvědčit o své bonitě a prokázat, že jste schopni splácet.
Doporučujeme najít si vhodného člověka, který rozumí investování i financování. Odborník vám ušetří spoustu peněz, protože se vyhnete chybám, ale hlavně vám otevře cestu k růstu. Správný odborník vás může posunout z jednoho, dvou bytů klidně na desítky.
Shrnutí a výzva k akci
Investování do nemovitostí představuje konzervativní a stabilní cestu k zabezpečení vaší finanční budoucnosti. Vzhledem k tomu, že poptávka po bydlení je trvalá a produkce nových bytů drahá a omezena půdou, nemovitosti se budou zhodnocovat i do budoucna.
Jedná se o zodpovědný krok, protože se zajistíte sami, nebudete se spoléhat na stát a jeho problematické veřejné finance, které v budoucnu nemusí stačit na zajištění penzí.
Poslechněte si celý podcast Klíč bydlení! Najdete ho na všech vašich oblíbených podcastových platformách a také na obrazovkách CNN Prima News.
