17. 11. 2025
Hypotéky jako klíč k bydlení a investicím: Kdy je správný čas jednat?
Pořízení vlastního bydlení v České republice si většina lidí jen těžko dokáže představit bez hypotečního úvěru. Málokdo totiž nosí po kapsách ekvivalent 14 až 15 ročních platů potřebných k nákupu. Běžný smrtelník bez hypotéky na nový byt nebo dům těžko dosáhne. Klíčovou otázkou, která v současné době trápí realitní makléře i koncové klienty, je, zda se při současných úrokových sazbách vyplatí spíše vyčkávat, nebo využít hypotéku jako nutný a efektivní finanční nástroj.
Hypotéka je dnes standard, ne možnost
Hypotéka je v Česku velmi rozšířeným nástrojem, který je klíčový pro pořízení vlastního bydlení. Transakce s nemovitostmi jsou financovány bankami v drtivé většině případů.
Realitní experti s oblibou říkají, že 11 z 10 nemovitostí se dnes financuje bankou. Ať už peníze nemáte a potřebujete pomoc banky, nebo je máte, ale raději je investujete do vlastního podnikání či jiného účelu, pořízení nemovitosti na hypotéku je záležitostí zhruba 90 % případů.
Každý měsíc si hypotéku na nákup nové nebo starší nemovitosti sjedná kolem 6 až 7 tisíc lidí, přičemž objem nových hypoték by měl letos překonat 300 miliard Kč.
Proč se půjčovat peníze vyplatí i při současných sazbách
Při zvažování úvěru musíte vždy posuzovat matematiku. Pokud vezmete tříletou fixaci, úroky hypotéčních úvěrů se pohybují někde kolem 4,5 %. Jestliže je inflace kolem 2,5 %, reálně platíte zhruba 2 %.
"Ceny nemovitostí rostou mnohem rychleji než 2 % ročně, takže se to vyplatí matematicky".
Můžeme potvrdit, že růst cen nemovitostí se pohybuje klidně kolem 7 % ročně, nebo i více. Z tohoto pohledu je půjčení peněz za daných podmínek dobrý obchod.
Doba, kdy jste mohli získat hypotéku za 2 %, byla dobou „nenormální“, ovlivněnou například covidovou situací. Dnes je doba, kdy aspoň reálně vkladatelé za svoje vklady dostávají 1 % (při sazbách kolem 3,5 % a inflaci 2,5 %). Bankéři proto považují současný stav za normální tržní situaci.
Nečekejte na pokles sazeb: Hrozba vytěsňování zdrojů
Pokud uvažujete o hypotéce, neměli byste s nákupem spekulovat. Místo čekání na lepší sazby se zaměřte na to, aby vám pořízení k něčemu sloužilo – například na vylepšení vlastního bydlení nebo na pořízení bydlení pro dospívající děti.
"Nečekat, neváhat příliš, protože hypotéka dolů nepůjde a když tak asi ne o moc a ceny nemovitostí, ty už vůbec nepůjdou dolů".
Bankovní experti nevidí v současné situaci velký prostor pro výrazné snižování sazeb. Jedním z důvodů je vysoké zadlužování států, které chtějí investovat do zbrojení. Tím státy vytěsňují dlouhodobé zdroje, které by banky mohly použít na hypotéky. Banky tak raději půjčují státům, čímž snižují objem zdrojů dostupných pro hypoteční trh.
Refixace způsobí velký boj bank o klienty
Ačkoliv trh s novými hypotékami dosahuje zřejmě svého vrcholu (cca 300 miliard Kč ročně) a neměl by klesat, velký pohyb nastane v oblasti refixací.
V nejbližších dvou letech přijde na trh obrovský objem úvěrů z let 2021 a 2022, kdy byly sazby velmi nízké. Tento objem dosahuje skoro 500 miliard Kč ročně. To povede k velkému konkurenčnímu boji bank.
Zákazníci tak budou bankami aktivně obletováni s novými nabídkami, což je dobrá zpráva. Pro klienty, kteří v průměru refixují ze sazby kolem 3 %, se nová sazba zvedne přibližně na 4,5 %. Pro ty, kteří měli sazby pod 2 %, to však znamená podstatné navýšení měsíční splátky, například z 12 000 Kč na 18 000 Kč, nebo ke 20 000 Kč. Dnes je přitom průměrná splátka hypotéky kolem 22 000 Kč.
Klíčová kritéria pro schválení a transparentnost
Regulátor vyžaduje minimální vstupní vklad 20 % z vlastních zdrojů, u mladších ročníků stačí 10 %. Mnohem důležitější než vklad je však vaše kapacita příjmů. Vy se musíte dívat na to, jaké máte stabilizované příjmy a kolik si můžete dovolit dát stranou.
Klienti od bank očekávají především předvídatelnost. Když začnete s bankou vyjednávat, potřebujete jistotu, že se vám sjednaná sazba radikálně nezmění. Některé banky bojují za transparentnost tím, že garantují sazbu po celou dobu vyjednávání a nehrozí vám, že vám po schválení zavolají a řeknou, že je sazba o procento vyšší.
Některé banky také inovují přístup k předčasnému splacení. Nová banka může garantovat předčasné splacení bez sankcí až do konce splatnosti.
Dále se objevují produkty, které reflektují realitu klientů, jako je Půjčka plus. Jedná se o nezajištěnou půjčku s prodlouženou splatností až 25 let a výší do 3 milionů Kč. Tento produkt umožňuje získat peníze na opravy či dofinancování bez nutnosti zastavovat dům za desítky milionů, pokud je žadatel dobře oskórovaný na základě svých příjmů.
Jak řešit obavy a finanční nouzi
Lidé se nejvíce bojí, aby se nezavázali nad své poměry, jelikož hypotéka je fixní závazek na dlouhou dobu. Trh s nemovitostmi navíc není natolik likvidní, aby se problému rychle zbavili prodejem.
Při rozhodování o hypotéce proto vždy doporučujeme konzultovat situaci s finančními poradci a zvážit nabídky více bank.
Mladé rodiny se hypoték nebojí, protože chápou, že je to cesta k vlastnímu bydlení, ke zlepšení kvality života a k zabezpečení na stáří. Jak se říká, u nájemního bydlení vám zbyde jen šanon s účtenkami, kdežto u hypotéky vám zbyde dům nebo byt.
Co dělat při problémech se splácením
Pokud se dostanete do finanční tísně (např. ztráta práce, nemoc), hlavním krokem je vždy komunikovat s bankou, a to včas. Banka vám může ulevit v tlaku, ale musí o situaci vědět. Nejhorší je nechat to vyhnít a nekomunikovat.
Jako prevence proti takovým událostem se doporučují různé typy pojištění, které řeší zejména rizika spojená s nemocemi nebo ztrátou příjmu. Ačkoliv banky pojištění nevynucují, je žádoucí ošetřit alespoň největší rizika, protože řada negativních událostí se dá pojistit.
Poslechněte si celý podcast Klíč bydlení! Najdete ho na všech vašich oblíbených podcastových platformách a také na obrazovkách CNN Prima News.
