4. 6. 2025
Česko vs. sousedé: Proč postavíte dům v Polsku za dva roky a v Česku za pět? A kde jsou dražší byty než v Praze?
V novém díle podcastu Klíč k bydlení s Tomášem Kučerou se realitní expert Jan Pelíšek z investiční skupiny DRFG podělil o své zkušenosti se srovnáním realitních trhů v České republice, Polsku, na Slovensku a v Maďarsku. Zatímco český trh komerčních nemovitostí je stabilní a transparentní se silným domácím kapitálem, jeho kapacita je omezená. To vede české investory k expanzi do zahraničí, primárně do Polska a na Slovensko, nově i do Maďarska a na Balkán.
Rozdíl mezi Českem a Polskem
Klíčovým rozdílem, který výrazně ovlivňuje rozvoj trhu, je rychlost povolovacích procesů. Zatímco v Polsku můžete získat stavební povolení za zhruba 1,5 až 2 roky, v České republice je to běžně 4 až 5 let, ve velkých městech i déle. Tato zdlouhavá byrokracie je považována za velký problém v Česku, který brzdí nové projekty. Paradoxně, rychlost povolování v Polsku sice usnadňuje výstavbu, ale zároveň rychle vytváří konkurenci pro stávající nemovitosti.
V Polsku se staví 2x rachleji
Polsko se dále vyznačuje velmi komplikovanou daňovou strukturou a vyšším celkovým zdaněním investic oproti Česku. Přesto nabízí obrovský trh a mnohem rychlejší tempo výstavby bytů, téměř dvojnásobné na počet obyvatel než v Česku. Tento faktor, spolu s velkými úsporami Poláků investovanými do nemovitostí, vede k obrovskému růstu cen, kdy ceny bytů ve Varšavě již předstihly Prahu, což je pro mnohé překvapivé.
A co Slovensko, Maďarsko?
Na Slovensku je realitní trh, zejména v komerčním segmentu, velmi malý a investice jsou soustředěny převážně v Bratislavě. Maďarsko se nachází někde mezi Českem a Polskem v rychlosti povolování a daních, ale má svá politická specifika, například zákon "plazastop" omezující výstavbu velkých obchodních ploch nad 500 m², což podporuje stávající majitele nemovitostí. Investičně dominuje Budapešť.
Co je v Česku pro investory nejzajímavější?
V oblasti developmentu je v Česku stále nejzajímavější rezidenční bydlení, zatímco v Polsku zažívá boom logistika díky rovinatějšímu terénu, jednodušším povolením a potenciálu návratu výroby do Evropy.
Pro investory je při expanzi klíčové mít pokoru k domácímu trhu, pochopit místní zvyklosti a poučit se z chyb ostatních. Ačkoliv si země střední Evropy jsou v mnohém podobné, zásadní rozdíly v legislativě, daních a zvyklostech určují specifika realitního podnikání v každé z nich.
Poslechněte si celý podcast Klíč bydlení s Tomášem Kučerou! Najdete ho na všech vašich oblíbených podcastových platformách.
