Čekat se nevyplatí, ceny bytů a domů porostou i dvojnásobně!

Rozhovor pro Epicentrum BLESK si můžete v bodech přečíst či níže sledovat záznam. 

BLESK: Ceny nemovitostí. Čeká nás dvouciferný růst? 

Tomáš Kučera:
Upřímně: levněji nebude. Spíš naopak – čeká nás další kolo růstu, protože nabídka je pořád slabá a poptávka po hypotékách se zase rozjela. A v neposlední řadě, Čechům se daří, máme se historicky nejlépe, jsme bohatí. Navzdory tomu, že se média a politici snaží vytvořit jiný obraz, žijeme ve skvělé zemi a máme se velmi dobře.

Pokud nám teď přijde šílené dát v Praze za 2+kk 10 mil. Kč, tak počítejte s tím, že za 10 let bude ten stejný byt stát 20 mil. korun.


BLESK: Zlevňování/zdražování hypoték. 406 mld. za rok 2025 = +48 % meziročně, druhý největší objem za 30 let. Nejvyšší byl v roce 2021.

Tomáš Kučera:
Proč? Tři věci:
- Lidi si zvykli, že „2 % už se hned tak nevrátí“ – a i malý pokles sazeb stačil k odšpuntování poptávky.
- Odložené nákupy z let 2022–2023 se prostě musely někde projevit.
- Psychologie trhu: kdo čeká na ideální sazbu, často jen kouká, jak mu byt mezitím uteče o další statisíce.


BLESK: Trendy v nákupech: 54 tis. bytů + 9 % / domy dolů – vidíte to ve své praxi?

V praxi to odpovídá: byt je „nejmenší bolest“ (cena, provoz, lokalita, pronájem). Dům je dnes často kompromis: energie, dojíždění, rekonstrukce. 

To je jako s prodejem aut. Taky si většina lidí koupí osobní vůz, protože to nejvíc odpovídá potřebám a trh nabízí nejširší nabídku. A menší počet lidí si pak koupí kabriolet, nebo dodávku. 



BLESK: Kdo si dnes může dovolit Prahu a byt ve výstavbě?

Nejčastěji: páry 30–45, vyšší často společné příjmy (IT/korporát/medicína/management), často část hotově + hypotéka, nebo už prodali menší byt a jen „přilévají“ kapitál.

U bytů ve výstavbě vyhrává ten, kdo má rezervy, vyšší příjmy díky produktivnímu věku a skvělé práci či podnikání… a hlavně má cashflow, protože bance nestačí „nadšení z vizualizace“. Banky těch 20, 30 % vlastních zdrojů, tedy miliony korun prostě chtějí dodat.


BLESK: Ve veřejném prostoru se pořád mluví o nedostupné bydlení, a přitom Češi kupují stále více nemovitostí a stále za vyšší ceny. Data mluví jasně. Kde se stal ten rozkol? 

Tady bych rád ukázal prstem na média. I když se mnohé včetně politiků snaží nás strašit tím, že se máme špatně a že spoustu věcí je špatně, my Češi se máme dobře. Žijeme v nejlepší době za celou historii, žijeme v jedné z nejbezpečnějších zemí světa, žijeme v jedné z nejstabilnějších zemí široko daleko. Češi prostě mají peníze. 

Jeden takový příklad. Češi utratí za nové bydlení ročně cca 300 miliard. A v hazardních hrách utratí ročně cca 900 miliard. Kdybychom tolik nesázeli, mohli bychom si koupit 3x víc bytů.


BLESK: Investiční byty – sleduješ rostoucí trendy? Přebíráme to ze zahraničí? 

Ano, když jsem před více jak 20 lety začínal praxi realitního makléře, investora do nemovitostí bylo zázrak potkat. I když už tenkrát byli lidé, kteří třeba bydleli v nějakém vchodě domu a když u nich v domě někdo prodával, tak to věděli první a hned ten byt koupili. Dnes se o byt za rozumnou cenu zajímá klidně polovina zájemců, kteří jsou investoři. 

A jestli to přichází ze zahraničí? Jistě, jako většina věcí. Kniha "Bohatý táta, chudý táta" od Roberta T. Kiyosakiho vyšla v roce 1997. To je skoro 30 let a ta je plná tipů a rad investování do nemovitostí. Od té doby je investování do nemovitostí stále rostoucím trendem, ale to i investice do zlata, akcií a podobně. Lidé jsou chytřejší, vzdělanější… tak investují.


BLESK: Třicátníci, „mama hotely“. Vlastní bydlení si nemohou dovolit, nebo je nezajímá, budou navždy v nájmu?

Část mladých už ani o vlastním bydlení nesní. Ne proto, že jsou líní, ale protože to matematicky nevychází. A taky proto, že nájem jim dodává větší svobodu. 

Budou v nájmu „navždy“? Ne všichni. Spíš vzniká nová norma: delší nájem + pozdější nákup, často až s pomocí rodiny nebo po „prvním kapitálu“ z kariéry/podnikání.

Dostupnost bydlení se zhoršuje, to je fakt. Zrovna dnes jsem zveřejnil na svém webu článek s titulem: Nemovitosti nejsou předražené, jen na ně prostě spousta lidí nemá. To je vývoj. 



BLESK: Situace s bydlením nahrává těm, co byty pronajímají – můžou si diktovat, mohl bys poradit, kdy už jsou nároky opravdu přes čáru

Přes čáru je to ve třech signálech:

Nelegální podmínky (zákazy návštěv, zákazy zvířat, sankce mimo smlouvu, nesmyslné „pokuty“ za běžné užívání atd.).

Přestřelená kauce a poplatky bez logiky (nejasné vyúčtování služeb).

„Šikana“ v komunikaci. Dobrý pronajímatel chce stabilního nájemníka a dobrý vztah, ne aby byl nájemce rukojmí.


BLESK: Jak si vylepšit skóre – někde jsem četla, že když si sháním bydlení se psem, tak mám třeba majiteli nabídnout částku, kterou za psa budu platit

Jo, to funguje. Prakticky:

Dej majiteli „balíček důvěry“: potvrzení o příjmu, reference od předchozího pronajímatele, krátký profil (kdo jste, režim, práce).

U psa nabídni pojištění odpovědnosti a klidně i „pet deposit“ / vyšší kauci (v rozumné míře) nebo příplatek na úklid – hlavně to formuluj jako snížení rizika, ne uplácení.

A nejvíc zabírá: konkrétní závazky do smlouvy (úklid, opravy škod, pravidla pro společné prostory).


BLESK: Kdy přijde zlevnění cen nemovitostí? Ty si i mediálně předpověděl krizi a pokles cen na rok 2022 už s předstihem několika let. Předtím byla krize v roce 2008. Co nás čeká?  

Můj odhad je, že krize a s tím spojená stagnace či dokonce pokles cen nemovitostí by mohla přijít kolem roku 2034. Pokud nepřipluje tzv. černá labuť, kterou nikdo nečeká, až do roku 2034 ceny nemovitostí jen porostou.
Rozhodně se ale nevyplatí čekat. Než totiž přijde nějaký pokles cen nemovitostí, tak do té doby narostou minimálně o 50 %. Ale je to můj odhad, třeba se pletu. 

Ceký rozhovor: